本報(bào)記者 張薌逸

5月28日，國務(wù)院發(fā)布《城市更新“十五五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），明確到2030年，城市更新行動(dòng)取得重要進(jìn)展，城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見成效，安全發(fā)展基礎(chǔ)更加牢固，服務(wù)效能不斷提高，人居環(huán)境明顯改善，新舊動(dòng)能加快轉(zhuǎn)換，文化遺產(chǎn)有效保護(hù)，風(fēng)貌特色更加彰顯，治理水平大幅提高，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。

受訪專家認(rèn)為，《規(guī)劃》為高質(zhì)量推進(jìn)下一階段城市更新工作指明了方向?！笆逦濉睍r(shí)期，城市更新成為城市建設(shè)的重要抓手，相關(guān)體制機(jī)制和政策法規(guī)將進(jìn)一步健全。

部署多方面任務(wù)

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主的階段，推進(jìn)城市更新成為城市工作的重要抓手。

《規(guī)劃》提出，要“建立可持續(xù)的城市更新體制機(jī)制和政策法規(guī)，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，為建設(shè)現(xiàn)代化人民城市提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日報(bào)》記者表示，隨著城市發(fā)展進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新已成為新時(shí)期城市增長的新動(dòng)力?！兑?guī)劃》明確了未來5年城市更新的重點(diǎn)工作，意味著以城市更新為抓手、推動(dòng)城市內(nèi)涵式增長的動(dòng)力轉(zhuǎn)型全面啟動(dòng)。城市更新將以高質(zhì)量、可持續(xù)的方式推進(jìn)，通過更新更好地盤活存量空間、補(bǔ)足配套短板，實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境明顯改善、經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)更加豐富、文化遺產(chǎn)有效保護(hù)、風(fēng)貌特色更加彰顯，讓城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間，最終推動(dòng)城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)變。

具體來看，《規(guī)劃》部署了六方面重點(diǎn)任務(wù)，包括培育壯大城市發(fā)展新動(dòng)能、營造高品質(zhì)城市生活空間、推動(dòng)城市發(fā)展綠色低碳轉(zhuǎn)型、增強(qiáng)城市安全韌性、促進(jìn)城市文化繁榮發(fā)展、提升城市治理能力水平。

《規(guī)劃》還對(duì)“十五五”時(shí)期城市更新主要指標(biāo)進(jìn)行了量化，例如城鎮(zhèn)危舊房改造數(shù)量達(dá)50萬套/間，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬個(gè)，老舊街區(qū)廠區(qū)改造提升1500個(gè)，城中村改造4000個(gè)，新建及改擴(kuò)建體育場地面積12.8萬公頃等。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，我國累計(jì)改造老舊小區(qū)24萬個(gè)，加裝電梯12.9萬部，增設(shè)停車位340多萬個(gè)、養(yǎng)老托育等社區(qū)服務(wù)設(shè)施6.4萬個(gè)；建設(shè)改造城市供水、燃?xì)?、供熱等地下管網(wǎng)100萬公里。

中指研究院研究總監(jiān)吳建欽表示，《規(guī)劃》從全國層面針對(duì)居住空間、產(chǎn)業(yè)空間、公共空間的更新改造提出了量化發(fā)展目標(biāo)。其中，產(chǎn)業(yè)空間、公共空間的更新規(guī)模較“十四五”時(shí)期有所上升，這表明未來的城市更新將更加綜合、系統(tǒng)。

建立支持體系

在建立城市更新政策體系方面，《規(guī)劃》提出健全城市更新實(shí)施機(jī)制、構(gòu)建可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營投融資體系、更大力度支持盤活存量土地、建立房屋全生命周期安全管理制度、構(gòu)建多主體協(xié)同參與機(jī)制、健全法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)體系、強(qiáng)化科技人才支撐作用等七方面政策舉措。

“在建立城市更新政策體系方面，《規(guī)劃》更好地回應(yīng)市場關(guān)注點(diǎn)，提出了多項(xiàng)創(chuàng)新性舉措。”吳建欽表示，其中在“更大力度支持盤活存量土地”方面，《規(guī)劃》在土地使用權(quán)續(xù)期及地價(jià)計(jì)收規(guī)則、優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)等多個(gè)方面進(jìn)行了明確，政策方向更加適應(yīng)市場需要。

在構(gòu)建可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營投融資體系方面，《規(guī)劃》明確，“通過中央預(yù)算內(nèi)投資等對(duì)符合條件的項(xiàng)目給予支持。中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)。允許通過地方政府專項(xiàng)債券支持符合條件的城市更新項(xiàng)目建設(shè)，支持用作項(xiàng)目資本金”“發(fā)揮各類金融機(jī)構(gòu)作用，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)為城市更新項(xiàng)目提供金融服務(wù)，不得新增地方政府隱性債務(wù)。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、符合條件的項(xiàng)目，允許采用綜合開發(fā)、銀團(tuán)貸款、項(xiàng)目投資等市場化模式給予支持”。

對(duì)于社會(huì)資本，《規(guī)劃》提出，推動(dòng)符合條件的城市更新項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。支持符合條件的城市更新企業(yè)發(fā)行公司債券、中期票據(jù)等。

李宇嘉認(rèn)為，未來城市更新的資金來源可分為三大類：一是中央預(yù)算內(nèi)投資、超長期特別國債、地方政府專項(xiàng)債券等財(cái)政支持；二是創(chuàng)新金融支持工具，包括在城市更新領(lǐng)域設(shè)立專項(xiàng)貸款、地方設(shè)立城市更新基金等；三是社會(huì)資本，如發(fā)行REITs等。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“錢從哪里來”是城市更新的關(guān)鍵問題?！兑?guī)劃》明確了財(cái)政、金融和社會(huì)資本三大資金來源。在社會(huì)資本方面，REITs目前已在商業(yè)辦公、保障性租賃住房等領(lǐng)域發(fā)揮了良好的盤活作用，此外，還有資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司債券等更為靈活的工具。資金落實(shí)到位是加快推進(jìn)城市更新的重要支撐，各地未來應(yīng)積極用足用好這些政策，為城市更新提供有力支持。